作為樓市調(diào)控的“錢袋子”，銀行涉房貸款的每個(gè)變化都格外引發(fā)關(guān)注。
經(jīng)歷了上半年“勒緊褲腰帶”的日子后，下半年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門頻頻發(fā)聲，對(duì)外釋放積極信號(hào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企、個(gè)人購(gòu)房者的合理信貸需求。
6日，央行更是宣布降準(zhǔn)，決定于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
房地產(chǎn)行業(yè)將告別“緊日子”了？
居民房貸放款回暖，重點(diǎn)支持首套房
“我是北京工作天津買房，上周五面簽，這周一中午就審批通過(guò)，下午就放款了，是不是年底放寬了？”
“我在杭州買房，最近放貸怎么那么快，網(wǎng)簽的時(shí)候經(jīng)理還說(shuō)至少得明年，我就豪氣出手了，沒(méi)想到這么快就要開(kāi)始吃土了。”
“成都買房，11月24日面簽，12月5日放款成功，朋友同事都說(shuō)我這放款太快了。”
中新網(wǎng)從多位貸款購(gòu)房者處獲悉，最近銀行對(duì)房貸放款明顯提速。某國(guó)有銀行北京支行業(yè)務(wù)人員也對(duì)中新網(wǎng)表示：“目前銀行正在努力消化前期排隊(duì)的申請(qǐng)，但整體的審批速度確有加快。9月份我們預(yù)計(jì)的審批時(shí)間在3-6個(gè)月左右，現(xiàn)在一切順利的話時(shí)間大概能縮短到1個(gè)月。”
這在數(shù)據(jù)上也有所體現(xiàn)。央行11月10日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投放明顯提速。
但上述銀行工作人員向中新網(wǎng)強(qiáng)調(diào)，額度雖然寬松，但審批流程依然嚴(yán)格，對(duì)于銀行流水、首付款來(lái)源渠道、合理收入證明等的核準(zhǔn)只嚴(yán)不松；目前銀行個(gè)人按揭住房貸款主要支持的是首套房的剛性需求，對(duì)于二手房市場(chǎng)增量資金的支持還是非常有限。
有在成都買二手房的購(gòu)房者表示：“二手房貸三個(gè)月還沒(méi)放，中介一直說(shuō)銀行沒(méi)額度。”
“10月13日銀行面簽，11月10日批貸。銀行說(shuō)之前到年底放款會(huì)很慢，但好像是上個(gè)月下了通知，年底放款不受影響了。”一位在青島的二手房購(gòu)房者向中新網(wǎng)表示，“不過(guò)二手房還是比新房慢很多，中介說(shuō)新房的批貸周期基本不到一周。”
銀保監(jiān)會(huì)11月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)也佐證了這一現(xiàn)象：10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。
12月3日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也表示：現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“這是今年金融系統(tǒng)首次提及對(duì)改善性住房的信貸支持，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，改善性的購(gòu)房需求接下來(lái)將面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
“不排除二套購(gòu)房和大戶型購(gòu)房的首付比例等會(huì)有所下調(diào)，包括部分城市會(huì)微調(diào)認(rèn)房又認(rèn)貸政策，比如調(diào)整為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等，使得購(gòu)房者購(gòu)房方面的信貸約束減少。”
房企融資解凍，釋放穩(wěn)定預(yù)期
近期，房地產(chǎn)企業(yè)貸款持續(xù)收緊的趨勢(shì)也迎來(lái)變化。
此前，在“三線四檔”的調(diào)控硬指標(biāo)所限及個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的壓力下，國(guó)有大行、股份行和中小銀行都紛紛將自己的撥備覆蓋率大大提高。但隨著“穩(wěn)樓市”政策頻發(fā)，房企融資也加速回暖，近期以民營(yíng)房企為主的房企發(fā)債已經(jīng)明顯有“閘門打開(kāi)”的跡象。
12月5日，碧桂園集團(tuán)宣布擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品；同日，金地集團(tuán)公布一筆ABS獲準(zhǔn)發(fā)行，擬于2022年初發(fā)行。更早之前的3日，龍光集團(tuán)子公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行4年期公司債券的申請(qǐng)，獲得證監(jiān)會(huì)及上交所審核批準(zhǔn)。
有媒體報(bào)道，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。
“結(jié)合10月及11月數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)貸款逐步回升，能夠更好地滿足剛需等合理需求。”民生銀行首席研究員溫彬表示，這不僅有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)對(duì)銀行防范自身信貸風(fēng)險(xiǎn)也非常有必要。
但需要特別注意的是，信貸政策的修復(fù)性邊際向暖，并不意味著政策的根本性改變。
“信貸政策出現(xiàn)的變化，是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)維持穩(wěn)定，而不是說(shuō)要鼓勵(lì)炒房。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，各地的政策放松主要是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，尤其是防范金融配套政策的不跟進(jìn)導(dǎo)致樓市過(guò)于冷清。
他表示，總體上看，當(dāng)前政策面對(duì)于信貸政策的放松有望持續(xù)到明年上半年。而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，隨著信貸政策放寬，要警惕有可能引發(fā)的炒房行為。
“從后續(xù)各城市信貸政策的調(diào)整來(lái)看，預(yù)計(jì)不會(huì)進(jìn)行全面放松，更大可能是階段性、區(qū)域性、有針對(duì)性的調(diào)整。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波同樣認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境看，各地房貸層面微調(diào)的空間依然存在。而對(duì)于各城市來(lái)說(shuō)，樓市分化趨勢(shì)將持續(xù)。(左宇坤)