我覺得小區(qū)物業(yè)收費高了，你覺得物業(yè)費負擔不了成本;我覺得你在應付差事，你覺得為了做好服務其實已經(jīng)拼盡所有……一句話，引發(fā)住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)矛盾的根本原因其實是對“質(zhì)價難相符”的“雙向奔赴”。怎么解決矛盾?它山之石或可攻玉。6月17日，省物業(yè)管理協(xié)會相關(guān)負責人表示，近期在對上海物業(yè)行業(yè)進行細致考察、調(diào)研后，或找到了化解物業(yè)、業(yè)主矛盾的新路徑。
現(xiàn)行標準實行多年
現(xiàn)行的物業(yè)收費標準在安徽省實行多年，有業(yè)主反映收費標準高，有物業(yè)企業(yè)則認為現(xiàn)有收費標準很難覆蓋成本，難以滿足業(yè)主對更高物業(yè)服務的要求。
以合肥市為例，作為省會城市，其物業(yè)收費對全省具有指導意義。目前，合肥市物業(yè)收費標準明確，有電梯住宅物業(yè)服務費基準為1.7元/平方米·月至1.1元/平方米·月不等，無電梯住宅物業(yè)費則為1.2元/平方米·月至0.6元/平方米·月，具體收費標準根據(jù)物業(yè)服務質(zhì)量等級上下浮動20%。
標準執(zhí)行多年，業(yè)主雖或有微詞，但更多抱怨的是物業(yè)企業(yè)。一些頭部物業(yè)企業(yè)負責人告訴記者，即便不看上海、深圳，現(xiàn)行標準也比周邊同等城市低不少。物業(yè)行業(yè)，作為新興的產(chǎn)業(yè)來說，理應引入更科學的定價機制。
價格的高或低，或許是相對的，但數(shù)字最能說明狀況。
2023年1月19日，安徽省政府下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整全省最低工資標準的通知》(皖政辦秘〔2023〕2號)，明確合肥最低工資標準由2021年的1650元/月提升為2060元/月，漲幅24.8%。
2019年合肥市調(diào)整前期物業(yè)費最高限價為2.04元/㎡/月，2019年最低工資標準為1550元/月。2023年最低工資標準調(diào)整為2060元/月，相比2019年最低工資標準上漲約32.9%。
作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的人工成本占比約70%至80%，伴隨最低工資標準上升，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營壓力相應增大。
以2023-2024年合肥普通住宅開發(fā)項目為例，簽署的前期物業(yè)服務協(xié)議限價為2.04元/㎡/月，項目實際交付運營在2025~2026年，伴隨人工成本的持續(xù)上漲，項目交付后物業(yè)企業(yè)的運營壓力將會更大。
“上海模式”推動行業(yè)發(fā)展
“有些物業(yè)合同約定了小區(qū)安排多少人服務，卻不約定服務達到什么標準，這就容易留下矛盾的‘種子’。”省物業(yè)管理協(xié)會負責人舉例說，一些業(yè)主覺得物業(yè)企業(yè)服務不到位，不知道如何監(jiān)督，就“死磕”小區(qū)里物業(yè)服務的人數(shù)，拍照、盯梢，自己累不說，還難有效果。
為探索新的破解路徑，安徽省物業(yè)管理協(xié)會近日對上海進行了考察、調(diào)研。
目前，上海物業(yè)收費標準基本放開，交給市場。其物業(yè)管理定價主要依據(jù)的是《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)政策文件，根據(jù)2019年3月4日施行的新版《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)委會委員應當符合法定條件，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以商定物業(yè)服務費收費標準，小區(qū)的公共收益使用、專項維修資金續(xù)籌和使用、緊急維修事項處理等問題都作出了明確規(guī)定。這些規(guī)定旨在解決業(yè)主委員會運作不規(guī)范、物業(yè)服務收費和停車收費價格放開后缺乏議價機制等問題。
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務分等收費管理暫行辦法》，該辦法自2005年10月1日起實施。這表明至少從2005年開始，上海市住宅物業(yè)服務收費已經(jīng)實行了分級收費管理，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)服務等級和內(nèi)容來確定收費標準。
可以看出，上海市住宅小區(qū)的物業(yè)管理定價是在政策框架內(nèi)，引入第三方機構(gòu)進行評估，通過業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的協(xié)商確定的，受到了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范和指導。
質(zhì)價相符才是問題關(guān)鍵
“一方面是成本趨增，一方面是限價劃定。而且，95后00后年輕人特點明確，也加大了物業(yè)企業(yè)招人與用人的成本壓力。”多位物業(yè)企業(yè)負責人告訴記者，為此，少數(shù)企業(yè)采取“以收定支”方式，在監(jiān)督不到的地方節(jié)約成本，減少投入，這自然加大了項目設施設備長期的安全隱患，不利于業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，影響業(yè)主在小區(qū)居住生活的幸福感及安全感。
“上海在物業(yè)服務定價和管理方面先行先試，其計費方式確保了費用的透明和合理。”省物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)負責人表示，上海的這一模式為物業(yè)服務市場評估提供了新思路，也為安徽省提供了可借鑒的經(jīng)驗。從調(diào)研來看，該收費政策起到了平衡物業(yè)和業(yè)主雙方利益、化解兩者矛盾的目的。
“上海模式”勾勒出了這樣一個圖景，即物業(yè)費用的收取會更注重結(jié)果導向，而不僅僅關(guān)注服務過程。例如，不再單純以公共區(qū)域的清掃次數(shù)作為衡量標準，而是更加關(guān)注清掃的效果和質(zhì)量;其次，物業(yè)服務人員的年齡、經(jīng)驗等也將作為定價的參考因素，以確保物業(yè)服務的專業(yè)性和可靠性。
同時，安徽省物業(yè)行業(yè)也在思考行業(yè)內(nèi)部建立、推行信用體系建設的可行性方案，以促進物業(yè)服務行業(yè)與長三角地區(qū)的對接和融入。信用體系的建立，將提升物業(yè)服務企業(yè)的信譽度，增強業(yè)主信任，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。
“最關(guān)鍵的問題，就是通過一系列可行機制的建立，推動‘質(zhì)價相符’目標的實現(xiàn)，這肯定是化解矛盾的思路。”相關(guān)物業(yè)專家認為，行業(yè)有調(diào)整需求，業(yè)主對服務標準有更高渴望，“謀篇布局”也就正當時了。
安徽商報融媒體記者 張偉